L’acquisition d’un bien immobilier constitue une opération patrimoniale qui doit être envisagée au-delà de la seule transaction. Le choix du mode de détention, le financement, la fiscalité des revenus, les conditions d’une future cession ou encore la transmission du bien peuvent avoir des conséquences durables sur le patrimoine de l’acquéreur.
Implanté à Courbevoie, dans les Hauts-de-Seine, Collart Avocats accompagne les particuliers, familles, dirigeants, investisseurs et non-résidents dans la structuration juridique et fiscale de leurs acquisitions immobilières en France. L’intervention permet d’appréhender l’opération dans sa globalité, en tenant compte de la situation de l’acquéreur, de ses objectifs et de la stratégie patrimoniale poursuivie.
Préparer l’acquisition en fonction du projet patrimonial
La structuration d’une acquisition dépend en premier lieu de la nature du projet. L’achat d’une résidence, d’un bien destiné à la location ou d’un actif immobilier à vocation professionnelle ne répond pas aux mêmes objectifs et n’entraîne pas nécessairement les mêmes choix juridiques et fiscaux.
L’analyse porte notamment sur la situation personnelle et familiale de l’acquéreur, l’usage envisagé du bien, son mode de financement et la durée prévisible de détention.
Les perspectives futures doivent également être intégrées dès cette étape. Une mise en location, une revente ou une transmission peuvent modifier l’intérêt du schéma initialement envisagé.
Cette analyse préalable permet d’identifier les principaux risques de l’opération et de retenir une organisation cohérente avec la stratégie patrimoniale à moyen et long terme.
Choisir le mode de détention du bien immobilier
Faut-il acheter un bien immobilier en direct ou par l’intermédiaire d’une société ? La réponse dépend des caractéristiques de l’investissement et des objectifs poursuivis.
Une acquisition peut être réalisée directement par une personne physique, en indivision ou par l’intermédiaire d’une structure telle qu’une société civile immobilière. Dans certaines situations, une holding ou une autre société peut également intervenir dans l’organisation de l’investissement.
Chaque solution produit des conséquences différentes en matière de gestion, de fiscalité et de transmission.
Le choix doit donc être apprécié au regard du profil de l’investisseur et de l’évolution envisagée du patrimoine.
Collart Avocats accompagne la comparaison de ces différents modes de détention afin d’identifier une structure adaptée à l’opération et d’éviter qu’un choix réalisé lors de l’acquisition ne devienne une contrainte par la suite.
Structurer juridiquement et fiscalement l’acquisition
Une fois le mode de détention déterminé, l’acquisition doit être structurée en tenant compte de son financement et de ses conséquences fiscales.
Le cabinet analyse notamment la fiscalité applicable à l’opération, les droits d’enregistrement, l’imposition future des revenus immobiliers et l’éventuel assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La fiscalité d’une future cession doit également être anticipée. Les modalités de détention retenues lors de l’achat peuvent en effet avoir une incidence sur le traitement fiscal de la plus-value et, plus largement, sur les conditions dans lesquelles l’investissement pourra être réorganisé ou cédé.
L’intervention peut s’inscrire dans une coordination avec les notaires, établissements financiers et autres conseils participant à l’opération afin d’assurer la cohérence du schéma retenu.
Acquisition immobilière en France par un non-résident
L’acquisition d’un bien situé en France par une personne résidant à l’étranger soulève des problématiques particulières.
La résidence fiscale de l’acquéreur et les éventuelles conventions fiscales internationales doivent être prises en considération pour déterminer les conséquences de l’investissement. L’analyse peut notamment concerner l’imposition des revenus locatifs de source française, l’IFI ou la fiscalité applicable lors de la revente.
La dimension internationale doit également être envisagée à plus long terme. La détention d’un bien immobilier en France peut produire des conséquences successorales qui doivent être anticipées lorsque le propriétaire réside à l’étranger ou que ses héritiers sont établis dans plusieurs États.
Collart Avocats accompagne ainsi les non-résidents dans l’organisation de leurs investissements immobiliers en France en intégrant leurs enjeux patrimoniaux et fiscaux internationaux.
Sécuriser, gérer et transmettre le patrimoine immobilier
L’accompagnement ne s’arrête pas nécessairement à la réalisation de l’acquisition. La gestion et l’évolution du patrimoine peuvent conduire à réexaminer l’organisation initialement retenue.
L’entrée de nouveaux associés ou investisseurs, une donation, une succession ou la préparation d’une cession peuvent nécessiter une adaptation de la structure de détention. Le démembrement de propriété peut également être envisagé dans certaines stratégies de transmission.
Collart Avocats intervient dans l’analyse de ces évolutions et dans la sécurisation juridique et fiscale des opérations envisagées.
Depuis Courbevoie, le cabinet propose ainsi un accompagnement global des acquisitions immobilières, depuis la préparation de l’investissement jusqu’à la gestion et la transmission des actifs. Un premier échange permet d’analyser le projet, d’identifier ses principaux enjeux et de déterminer une structuration adaptée.
